一个是滨海之南，一个是彩云之南;一个享有独有的热带海洋气候，一个占有非常丰富的大自然人文资源，这就是海南和云南。去年，云南省旅游总收入首次突破2000亿元。

耀眼的成绩单，无以凌当地旅游地产的投资疯狂，甚至一些超级旅游项目屡屡撞到政策红线。不过，这或许并不阻碍云南前进 旅游强劲省的战略。前不久，云南省与海南省进行战略合作，深化山海对话、一程多车站合作模式等。云南省旅发委涉及部门负责人回应，现代旅游已升级到渡假泛舟，但他们仍停在观光泛舟。

不过，海南渡假模式并非完美无缺。中国旅游研究院副研究员杨彦锋向《每日经济新闻》记者回应，海南所有的海湾全部规划完了，所有东海岸的地都卖出去了，未来就缺少发展空间了。关键是大家要有将来的规划，不要因为短期的利益把好资源都给变卖了。在海南某旅游地产老板显然，海南资源独有，客群以旅居居多，其旅游地产已转型定位中高端，市场重返理性，而云南与周边不存在相近资源，客群比较低端，未来将分流部分海南客群，应走大众路线。

云南观光游VS海南渡假泛舟去年，海南省旅游总收入428.5亿元，同比快速增长13%;招待旅游过夜人次3672万人次，同比快速增长10.6%。同一时期，云南省旅游总收入首次突破2000亿元，同比快速增长24%;招待国内游客相似2.4亿人次，同比快速增长22.1%。然而在高速发展的背后，云南旅游(8.64, 0.09, 1.05%)也有茁壮的苦恼。

比起海南渡假泛舟搞得风生水起，云南虽然旅游资源富含，却仍然为自身游走于观光泛舟而懊恼。云南省旅发委涉及部门负责人在海南实地考察之后，深有感触地向《每日经济新闻》记者回应，海南因为资源单一，在渡假泛舟方面搞得较为好，而我们目前就还逗留在观光泛舟阶段。隆鑫地产集团海南分公司总经理及劲松在拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时分析说道，海南省没过于多的景点，客群以旅居居多，停留时间宽，但云南游客一天可以去好几个景点，观光泛舟占到多，如何将游客留下过夜或渡假仍是一道坎儿。实质上，以1999年的世博会为标志，云南观光旅游超过顶峰，但新世纪(21.40, 1.95, 10.03%)以来，随着国内居民农村居民收益快速增长和群众对高品质生活的执着，观光泛舟降温，休闲度假泛舟开始加剧。

直到2006年，云南省奠定旅游二次创业战略，首先从研发新产品及其设施上增大投放，这也是近两年云南旅游地产投资火热的一个关键因素。海南清纯渡假模式背后很多地方研发旅游地产项目是有用料的，不是重复使用就研发完了的。

三亚的教训很多，很多优质的海湾全部竣工旅游地产项目，销售完了以后就只产生重复使用的财政收入，没持续经营的机制。中国旅游研究院副研究员杨彦锋认为。目前，杨彦锋是《我国旅游地产投资短路的构成机理及其规制研究》国家级课题组的副组长，他说道，目前整个海南所有的海湾全部规划完了，东海岸的土地都卖出去了，未来没发展空间。

不过，近日新华网报导援引三亚市委副书记、市长王勇的讲话内容说道，目前，旅游业和房地产业仍是三亚经济发展的最重要承托，但未来，承托三亚经济的将是消费。资源是受限的，从环境保护的角度，我们必需大大转型，减缓转型。克而瑞近期报告表明，截至2013年底，全国旅游地产主要集中于在海南、闽东南、长三角、两广、环渤海与西南六大板块。

其中，海南享有1096个项目，占到全国总数的21%，西南有330个项目，占到全国总数的6%。从研发体量来看，目前海南存量8300万平方米，西南占据1.35亿平方米。从总体用地规模来看，目前全国旅游地产总计用地规模多达10亿平方米，未来旅游地产用地将向中部、西北、西南等地区拓展。

克而瑞研报预判称之为。对于云南旅游业来说，前有海南这个强手，后有四川等各路逃走。云南面临的是追赶旅游强劲省美好理想与地产投资暗潮奔涌的博弈论。

前不久，据《经济观察报》报导，云南省旅发委官员称，云南省10大历史旅游文化项目投资多达千亿元，实际是一种借旅游做地产的圈地不道德。另据涉及媒体援引云南省房协的数据称之为，云南旅游地产投资已约2万亿元。对于上述数据，《每日经济新闻》记者向云南省旅发委查证，但其涉及部门未对此。

杨彦锋认为，全国研发短路的地区较为多，比如三亚、青岛、威海、烟台、营口归属于研发不足的典型。云南远比很典型，丽江、版纳、大理有旅游地产，但还没到冷得敢的地步。

营口归属于旅游地产短路、不足到快瓦解的城市。三亚、云南的体量相当大，但都有旅游资源撑着，还撑得住。

《每日经济新闻》记者注意到，从去年初云南省旅游局升格为云南省旅发委，到近日云南官员前往海南省玄奘，并签订旅游战略框架协议，云南旅游强劲省战略更进一步公里/小时。按照云南省的战略部署，下一步要减缓推展旅游产业建设的六个改变，还包括逆单极突破为融合发展、逆集中发展为集群发展、逆产品经济为品牌经济、逆初级消费为综合消费等。因为国家给与海南的政策较为好，定位为国际旅游岛，他们那些大项目很让人震惊。

比如临海先行试验区，现在不单是纸上的规划，有数项目成型了，建设速度迅速。云南省旅发委涉及部门负责人说道，两地的不同点在于海南是一个岛屿，云南是一个边疆省份，资源禀赋有所不同，海南略为单一，所以专门做到海滨渡假。不过，云投集团董事长保明虎曾回应，云南观光旅游不应与休闲度假、专项旅游锐意，而不是形式化的从观光型旅游向休闲度假旅游转型。

在杨彦锋显然，当前旅游地产也经常出现了途家等创意模式，盘活存量，搞得较为火，但这种模式就越疯狂，旅游地产泡沫就越必须断裂。目前关键要有长远规划，充份论证，施用公共遗产资源，绝不竭泽而渔。

被高估的云南旅游地产当前，云南旅游地产投资如此火热，不应如何正确引导旅游客群参予消化?相对于海南三亚低企的房价，云南西双版纳的房价仅有为其1/5，不仅具备较强的竞争性，还具备抗跌性。景洪房产信息网透漏，在劲射备案的243个项目楼盘中，今年已售面积682.3万平方米，已售金额239.09亿元，均价3504元/平方米。

西双版纳这么好的气候，目前房价还这么低廉，城区均价4200元/平方米，郊区3500元/平方米，根本没疯涨过。作为旅游地产，海南现在过于合适做到投资了。世纪金源集团西双版纳项目营销经理讲解说道，即便是2008年金融危机，这里也没有受到过于大的影响。

不过，《每日经济新闻》记者查找中国指数研究院[微博]三亚近期的房价走势找到，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月环比稍微快速增长(不多达1%)，今年2月与4月曾环比小幅上升，总体房价在24700元~25100元/平方米之间浮动。在及劲松显然，三亚本来就是海南旅游地产的主战场，旅游地产作为专业市场，只不过就是人们的第二刚刚须要，这两年整个海南旅游地产量价比较稳定、理性，目前项目销售虽经常出现了衰退，但没有经常出现 跳跃式乘载。

在旅游产业活跃度上，西双版纳已媲美甚至打破三亚。去年，三亚招待过夜游客1228.4万人次，快速增长11.5%;构建旅游总收入233.3亿元，快速增长21.4%。同一时期，西双版纳招待国内外游客1494.4万人次，快速增长19.2%;旅游总收入171.7亿元，快速增长22.7%。

从两地的商品房销售情况来看，去年三亚销售商品房105.1万平方米，快速增长70.5%;西双版纳销售商品房146万平方米，同比快速增长11.5%。《每日经济新闻》记者找到，在由亚太环境保护协会、中国城市竞争力研究会评价中心等的组织的2013年中国避暑城市TOP50名列中，西双版纳名列榜首，三亚不敌第二。云南共计9个城市前十名，而海南省仅有4个城市前十名。

杨彦锋亦回应，借此长期趋势来看，云南、海南都是好地方，云南投出旅游强劲省战略，做到旅游地产还是较为合适布局的，像美国人逐步往佛罗里达迁入，因为靠海，气候也好，影视娱乐业、IT行业都往那里挤满。如果中国经济快速增长到一定程度，人们侧重生活质量更加多一些，倚赖资源的产业更加较少一些，云南也有可能沦为中国的佛罗里达。

客群定位大众化三亚旅游地产正在转型中高端。及劲松回应，三亚已实施政策容许80平方米以下的房子，因为之前经常出现过木栅城的情况，他们找到人过多不是一件好事。

据理解，今年4月3日三亚停工80平方米以下小户型的消息不胫而走，回应，三亚规划局否认了这一事实，并回应未来三亚房地产通过引进金融、会展等创业产业推展转型升级。三亚市政府网称之为，建市以来，三亚市坚决高端倾向，咬定打造出国际滨海旅游渡假天堂目标不放开。旅游业、房地产业、金融业较慢发展，总部经济、智慧经济很快兴起。

在及劲松显然，比起海南三亚，云南西双版纳等地的旅游地产不仅价格偏高，还可以容纳更好的旅游人群，未来必定不会分流部分海南投资客群，因此云南不应自由选择回头差异化路线，作好大众市场。不过，云南至祥置业研究总监田志余 《每日经济新闻》向记者回应，海南旅游地产可拷贝性并不大，因为它遇上了好时机，景点单一，而云南每个地州都有自己的旅游特色，如何总体定位客群，难度很大，营销成本很高。品牌房企不应如何从产品上细分大众客群?在海南房地产酒店运营策划CEO万志兵显然，房企一定要作好项目定位，选好合理的合作伙伴，把建筑带入到旅游环境当中，通过对旅游地的大自然历史人文等方面展开一系列辨别，提炼出主题，再行通过建筑的方式把主题表达出来。

旅游地产某种程度是功能化的建筑，还必须通过一系列差异化的规划设计来提高产品价值。

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